上诉人（原审原告）：刘兴敏，女，汉族，1978年11月4日出生，住所地贵州省贵阳市白云区。

委托诉讼代理人：程元，贵州兑诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：覃芳，贵州兑诚律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：申健，男，汉族，1967年10月17日出生，住所地贵州省贵阳市云岩区。

委托诉讼代理人：彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师。

委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。

上诉人刘兴敏、上诉人申健因房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人刘兴敏的委托诉讼代理人程元，上诉人申健及其委托诉讼代理人彭俊瑋、石少会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人刘兴敏上诉请求：1、撤销原判第二项，改判申健赔偿刘兴敏可得利益损失118万元；2、撤销原判第三项，改判申健支付刘兴敏资金占用费10,000元（以已付购房款40万元为基数，按从2018年6月6日-2018年12月6日期间的银行同期同类贷款利率5%计算）；3、诉讼费由申健承担。事实与理由：1、按一审法院评估的市场价值可得利益应为118万元；2、买卖合同解除，申健应返还购房款及孳息。

上诉人申健上诉请求：1撤销原判，改判驳回刘兴敏的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由刘兴敏承担。事实和理由：1、一审认定事实不清：申健已履行合同义务向房开公司申请更名，并未违约；双方就违约金支付未达成一致意见导致更名未果，并非申健拒交违约金；刘兴敏表示解除合同后申健要求对方提供账户退款，此后申健为避免损失扩大才及时缴纳剩余尾款。

刘兴敏向一审法院起诉请求：1、判令被告返还已付购房款40万元；2、判令被告支付违约金40万元；3、判令被告赔偿因合同解除产生的可得利益损失100万元（以实际评估价值为准）及已付购房款40万元的利息；4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、鉴定费。

一审法院认定事实：2014年12月21日，申健与中渝公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定申健以总价款1,084,770元购买中渝公司开发的位于贵阳市××号"中渝·第一城"A8栋2单元1层3号商品房；次日，申健向中渝公司支付房款644,770元和维修基金21,695.4元，共计666,465.4元。2017年2月25日，申健（出让人、卖房人、甲方）与刘兴敏（受让人、买房人、乙方）签订了一份《住宅房屋转让协议》，约定甲方将坐落于金阳新区金朱东路399号"中渝·第一城"A地块，以申强名义购买的栋号为A-8,2单元1楼3号面积为131.75平方米的住宅出让给乙方，出让前此住宅共有人是申慧文，双方达成如下协议：1、该住宅作价108万元，由两笔款项构成，第一笔乙方向甲方支付，即甲方向中渝第一城房开商支付的666，465.4元，现作价66万元出让给乙方，协议签订之日，甲方就将与中渝第一城办理购房的所有依据转给乙方，且负责向现在恒大中央公园的房开商申请办理更名手续，若发生更名费则由甲方负责；第二笔，更名后，乙方负责向恒大中央公园的房开商支付该住宅44万元的尾款；2、付款方式为分期付款，乙方于签订协议之日支付给甲方40万元，所欠尾款26万元于2017年8月31日前付清，逾期按每日千分之二向甲方支付违约金；3、甲方负责向物管公司交清所欠的物业管理费（以乙方收房时间为限计算）；4、若该住宅因恒大中央公园的开发商不予办理更名手续，甲方应在确认不能办理更名手续之日起7天内退还乙方购房款，逾期则按每日千分之二向乙方支付违约金（以已经支付的购房款计算），若乙方签订协议后反悔，甲方收取的第一笔购房款40万元转作违约金不再退还给乙方，并承担由此造成的经济损失，若甲方反悔造成无法更名，甲方应该退还乙方购房款并支付给乙方40万元违约金；5、此协议若因申强或申慧文反对，由此造成本协议无法执行的损失由甲方负责，并视为甲方反悔违约，甲方应该按本协议第四条向乙方支付违约金。上述协议签订当日，刘兴敏依约向申健支付房款40万元并向申健出具金额为26万元的欠条。同日，申健与刘兴敏还签订了一份《具结书》，内容为：本人申健于2012年9月23日签约了中渝公司位于贵阳市观山湖区金朱东路的恒大中央公园楼盘A8栋2单元103号房，并于当天签署了《贵阳恒大中央公园认购书》，现由于本人原因，自愿退出对该房产的购买，由刘兴敏向中渝公司签署相关的协议以及办理该房产的购房相关手续，若因此引起的任何法律纠纷和经济赔偿均由本人负责，与中渝公司无关。2017年6月13日，申健与刘兴敏共同至中渝公司签署了《贵州公司恒大中央公园更名/增名/减名审批表》，主要内容为上述《具结书》中载明的房屋客户申健因经济问题，无力支付房屋尾款44万元整，申请更名为刘兴敏。经中渝公司内部审批流程，载明最终于2017年6月16日审批通过，批示内容为审批后3天内交齐全款及逾期付款违约金后变更。2017年6月23日，申健与刘兴敏共同至中渝公司办理更名手续，中渝公司要求缴纳此前申健逾期支付购房款的违约金，因申健拒绝缴纳该违约金，双方当日未能办理更名手续。2017年8月5日，申健曾通过手机短信向刘兴敏发送"把你的开户行和账号发过来"的内容。2017年8月19日，申健向中渝公司支付了购房尾款44万元。2017年11月20日，案涉房产在贵阳市房地产交易管理中心办理了现售合同备案登记，登记购房人为申健。2017年10月16日，申健曾向一审法院提起民事诉讼，以房开商告知其不予办理更名手续且刘兴敏未支付剩余26万元尾款为由，请求解除与刘兴敏签订的《住宅房屋转让协议》；诉讼过程中，刘兴敏提起反诉，要求申健继续履行《住宅房屋转让协议》。一审法院于2017年12月29日制作（2017）黔0115民初4612号《民事判决书》，判决解除《住宅房屋转让协议》及驳回刘兴敏的诉讼请求，刘兴敏对该判决不服上诉至贵阳市中级人民法院，贵阳市中级人民法院于2018年6月6日作出（2018）黔01民终3632号《民事判决书》，该判决书中确认2017年6月23日是房开商变更后要求申健与刘兴敏办理更名手续的最后一日，认定申健在2017年8月19日支付44万元购房尾款时未查询到违约金缴纳记录，并以涉案房产已于2017年11月20日办理备案登记，不具备办理更名房产的可能性为由，维持了（2017）黔0115民初4612号《民事判决书》的判决结果，并告知就合同解除时一方存在过错的，守约方可以向违约方主张赔偿责任，刘兴敏可另案处理该问题。2018年7月6日，刘兴敏向一审法院提起诉讼并提出如前诉请。诉讼过程中，经刘兴敏申请，一审法院委托贵州君安房地产土地资产评估有限公司对案涉房产在2018年6月6日（即贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终3632号《民事判决书》落款日期）或相近区间的市场价值进行评估，该公司于2018年10月10日出具黔君房估（2018）10-10号《房地产估价报告》对案涉房产在价值时点的市场价值评估为226.01万元。

一审判决认为，本案争议的焦点系申健对导致合同解除是否存在违约行为。对此焦点，一审法院意见如下：从《住宅房屋转让协议》的内容可知，双方交易案涉房屋的方式为通过在房开商处办理更名手续而完成，并约定由申健承担更名费用，在实际履行过程中，申健的更名申请在2017年6月16日经房开商同意，批示内容包括应在3天（后变更为一周）内支付全款及逾期付款违约金，此后申健与刘兴敏在2017年6月23日共同至房开商处办理更名手续时，申健认为收取逾期付款违约金不合理拒绝向房开商缴纳，更名手续未能完成。逾期付款违约金的承担双方当事人签订的《住宅房屋转让协议》中并无明确约定，所谓"更名费用"是否包括逾期付款违约金存在争议，不宜直接以申健拒绝缴纳逾期付款违约金为由直接确认申健的行为构成违约，但申健的逾期付款行为在其与刘兴敏签订转让协议前即已存在，无论是何种原因造成，在房开商此前已明确批示需收取逾期付款违约金的情况下，申健若不愿承担该违约金，应提前告知刘兴敏与其就违约金的承担另行达成补充协议或者与房开商积极协商解决（事实上申健在2017年8月19日自行向房开商支付购房尾款时亦无违约金缴纳记录），而不应是在房开商限定期限最后一日双方共同办理更名手续时方提出拒绝缴纳违约金，而在此后双方合同尚未解除的情况下，申健未告知刘兴敏即自行向房开商支付了购房尾款、在向一审法院提起诉讼要求解除合同的诉讼过程中又办理了案涉房屋的合同备案登记手续，直接导致《住宅房屋转让协议》约定合同目的即办理更名手续的不可能实现，申健的行为，违反诚实信用原则，构成违约。既然申健的行为构成违约，而其与刘兴敏签订的《住宅房屋转让协议》已由生效判决确认解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失"的规定，对刘兴敏要求申健返还已付购房款40万元的诉请，一审法院予以支持；刘兴敏主张赔偿的可得利益损失100万元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失"的规定，申健应当予以赔偿，刘兴敏诉请金额并未超出案涉房产在《住宅房屋转让协议》确认解除之时的市场价值与合同价格之间的差额，一审法院予以支持。刘兴敏要求申健承担违约金40万元，因一审法院已支持其可得利益损失的诉请，已对其损失予以弥补，不宜再重复计算违约金，该项诉请，一审法院不予支持。刘兴敏要求申健承担已付购房款40万元的利息，但未明确利息标准及计算方式，且《住宅房屋转让协议》系经生效判决确认解除，此前是否退款并不确定，因合同解除一审法院已确认申健承担损害赔偿责任，该项诉请，一审法院不予支持。申健主张房屋差价不属于确定的可得利益且超出其预见，但房屋差价属于刘兴敏的合同履行利益，现案涉房产已登记在申健名下，房屋升值利益已归属申健，无论其是否能够预见，均不影响其向刘兴敏承担损害赔偿责任，其辩解一审法院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款"依法成立的合同，自成立时生效。"、第六十条"当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。"、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告申健于本判决生效之日起十五日内返还原告刘兴敏已付购房款40万元；二、被告申健于本判决生效之日起十五日内赔偿原告刘兴敏可得利益损失100万元；三、驳回原告刘兴敏的其余诉讼请求。案件受理费21,000元，诉讼保全费4,520元，共计25,520元，由被告申健负担21,920元，由原告刘兴敏负担3,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审期间，上诉人申健提交了2017年7月14日刘兴敏发来的短信记录，载明"这半年来房价疯涨，你因此趁机反悔违约，我现在要在同地段买同面积同品质的房子要比五个月前多支付四五十万元，这都是你给我造成的损失……请你在一周内按我们的协议兑现你反悔违约的责任，退还我40万元购房款，并支付违约金40万元给我"，拟证明2017年7月14日对方已明确表述解除合同。刘兴敏质证认为该短信并非新证据，且申健一直未表态同意退还购房款、违约金及损失三项，仅证明双方在协商，达不到证明目的。

二审审理查明的其余事实与一审一致。

另查明，2014年12月21日，申健与贵阳中渝置地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定申健以1,084,770元购买商品房，签约当天支付644,770元，余款分两期在2015年支付。申健在与刘兴敏签订《住宅房屋转让协议》前仅向贵阳中渝置地房地产开发有限公司支付了第一笔购房款644,770元。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人签订《住宅房屋转让协议》后，申健依约与刘兴敏共同至中渝公司签署《贵州公司恒大中央公园更名/增名/减名审批表》，在公司审批通过后，双方于2017年6月23日共同至中渝公司办理更名手续，此时中渝公司要求缴纳此前申健逾期支付购房款产生的违约金否则不予更名。申健认为该笔违约金收取不合理拒绝缴纳，导致更名未果，双方当事人签订的《住宅房屋转让协议》已经生效判决解除。本院认为申健的行为构成违约，作为出卖人其应承担合同解除的违约责任。

本案二审的争议焦点是除退还购房款以外申健应如何承担合同解除的违约责任。

按照《中华人民共和国合同法》的规定，当事人享有自愿订立合同的权利，处理合同纠纷应充分尊重双方在合同订立和履行过程中的签约自由、意思自治，本案双方当事人签订的《住宅房屋转让协议》中明确约定"若甲方反悔造成无法更名，甲方应该退还乙方购房款并支付给乙方40万元违约金"，现由于甲方申健的原因导致合同解除，其应按合同约定支付40万元违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失"，申健承担赔偿责任的范围不应超过他订立合同时预见到或者应当预见到的损失，在双方当事人已经约定了固定违约金的情况下，申健应承担支付约定违约金的违约责任。另外，双方当事人约定的房屋总价款为110万元，而刘兴敏仅支付购房款40万元，其欲购房屋增值部分的实际损失亦未明显超过合同约定的违约金数额。一审判决申健赔偿房屋价差的可得利益损失不当，应予纠正。至于刘兴敏上诉主张40万元购房款的利息，因合同约定的违约金具有损失填补性，已对其损失予以弥补，不应重复计算违约金，故对该上诉请求，本院不予支持。

综上所述，上诉人申健的上诉请求部分成立，上诉人刘兴敏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3340号民事判决第一项"被告申健于本判决生效之日起十五日内返还原告刘兴敏已付购房款40万元"；

二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3340号民事判决第二项"申健于本判决生效之日起十五日内赔偿原告刘兴敏可得利益损失100万元"、第三项"驳回原告刘兴敏的其余诉讼请求"；

三、申健于本判决生效之日起十五日内支付刘兴敏违约金40万元；

四、驳回刘兴敏的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费21,000元，诉讼保全费4,520元，共计25,520元，由申健负担11,995元，由刘兴敏负担13,525元。二审案件受理费用21,000元，由上诉人申健负担9,870元，上诉人刘兴敏负担11,130元。

本判决为终审判决。

审判长　刘　妍

审判员　唐有临

审判员　邓禹雨

二〇一九年四月二十二日

书记员　王　飘